私は新入社員の頃から投資をしており、投資資金をできるだけ確保したいがために、たくさんの資金が必要となる住宅の購入については反対派でした。
よって完全なる賃貸派。
しかし今から8年前、中古物件なら安いからいいかと思いチラシで入ってた物件を見に行ったのがきっかけとなり、気がつけば3ヶ月後には新築マンションの契約していました( ﾟдﾟ)
今回は賃貸と持ち家でどっちがお得なのかを不動産投資という目線で考えてみたいと思います。
不動産投資の目線で賃貸VS持ち家を考える
結論から書くと、よほど高値の物件をつかまない限り、持ち家の方がお得になります。
なぜか？
持ち家というのを不動産投資だと考えると分かりやすいです。
多くの人が不動産投資をする理由は、不動産に投資することで利益になるから投資します。
これはトータルの収益において「家賃収入＞ローン支払い」が成り立つということです。
そうならなければ、そもそも不動産投資をする人はいなくなります。
家主において「家賃収入＞ローン支払い」となるならば、賃貸と持ち家の場合を比較すると「家賃支払い（賃貸）＞ローン支払い（持ち家）」となります。
また不動産投資の大きなリスクの一つとしてあげられるのは、入居率が下がることです。
入居者がいない間は、賃貸収入が入って来ないのに、ローンの支払いだけが発生し投資としてマイナスになる可能性があります。
上記のことを考慮し、今度は持ち家を不動産投資として自分に貸し出すというイメージで考えてみます。
まず入居率が下がることに対しては、そもそも自分が住むので入居率は常に100%。
また投資用不動産の場合の金利は2.5%〜4%ぐらいと高めですが、自家用の住宅ローンであれば今は変動金利で0.5%程度です。
さらに住宅ローン減税で1%がキャッシュバックされるので初めの10年間は金利がかかるどころかむしろローンを組むことで、お金をもらえる状態です。
また通常の不動産投資では賃貸収入に対して所得税がかかりますが、自家用の場合は当然ながらかかりません。
以上をまとめると次のようになります。
| 投資用不動産 | 自家用不動産 | |
| 入居率 | 100%以下 | 100% |
| ローン金利 | 2.5〜4% | 0.50% |
| 所得税 | 課税 | 非課税 |
投資用不動産でさえ賃貸より利益がでるのに、さらにメリットを受けられる自家用不動産が賃貸に負けるわけがないという論法です。
さらに持ち家の場合は支払ったローンの金額は不動産という資産に変わっていくという大きなメリットもあります。
家を買うことのリスク
なんで持ち家の方がそんなにお得になるのか？
これも投資目線で考えると、家を買うというリスクを背負っているからです。
私が考える家を買うことによるリスクは大きく３つあります。
- 住む場所が固定されること
- 大きな金額のローンを組むこと
- 天災などにより被害を受けるリスクがあること
住む場所が固定されるリスク
賃貸であれば家族構成に合わせて家のサイズや場所を自由に選ぶことができます。
また家を買ったものの転勤を命じられたり、世の中のテレワークが急速に進む中、流行りの田舎に移住する等というのが簡単にはできません。
大きな金額のローンを組むリスク
また住宅を購入するにはよほどのお金持ちでない限り住宅ローンを組む必要があります。
しかも数千万円という大金です。
今は金利が安く変動金利で0.5%程度となっていますが、この後金利が上がればローンの支払いも増えることになります。
もしローンが支払えなくなれば住宅を手放さないといけません。
その場合、住宅の値段が大きく値下がりし、ローン残高よりも売却額が小さいと負債だけが残ることになります。
天災により被害を受けるリスク
個人的には天災により被害を受けるリスクが一番怖いと思っています。
関東大震災級の地震が起きれば、私のマンションもどれだけの被害を受けるか分かりません。
また最近では水害なんかも起きてますね。
賃貸であればこれらのリスクを考える必要は全くありません。
ただ持ち家の場合はローンの支払いが終わると、その後メンテナンス費用はかかるものの、賃貸に比べればかかる費用は微々たるものになります。
まとめ
賃貸か持ち家かについて投資目線でどっちがお得になるのかを書いてみました。
持論としてはリスクを考慮しても持ち家の方がお得だと思っています。
ただ、不動産価格指数というものを見ると2008年以降上がり続けています。
今買うか？と言われるとちょっと考えてしまいますね。
ただ住宅の価格は需要と供給で決まるので、人口が増えている都市部などでは大きく値下がりするリスクは小さいかなと考えています。
人生100年時代を考えると様々なリスクを考慮してもやっぱり持ち家かな。
じゃ。
私が資産運用についてまとめたHP→くわにゃんの長期資産運用
