前回に引き続き住宅がらみの記事です。
住宅を買うか賃貸にするかは個人の価値観であったり、見えないリスクなどによって左右されるので
「正直どっちにすればいいの？」
という問いに対するはっきりとした正解はないような気がします。
実際にネットで検索してみてもさまざまな意見があります。
今回の記事は「住宅ローンを組むことはFIREを目指すのにマイナスなのか？」という点について、住宅を保有する長期投資家としての私見を述べたいと思います。
投資家として住宅購入の際に悩むところ
投資家にとって頭金やローンの支払いで投資資金が減ってしまう住宅の購入については、いろいろと悩むところが多いかと思います。
私が購入にあたっていろいろと悩んだ中で、代表的なものを３つ紹介します。
- 住宅ローンは頭金を多くして早めに返す？
- 住宅ローンを組むと投資できる金額が減る？
- 新築住宅は買った途端に値段が下がるので損？
1.住宅ローンは頭金を多くして早めに返す？
住宅ローンを組むときによく言われるのが、
「頭金を購入価格の最低２割は払いましょう。」
というものです。
4000万円の物件であれば、800万円の頭金が必要になります。
これは「買った住宅を売却するときに【売却額＞住宅ローン残高】となるようにして家計が破綻するリスクを少なくするため」みたいです。
住宅ローンの金利が昔のように5%以上と高ければ、投資なんかやめてできるだけ早く住宅ローンを返した方がお得です。
でも今は超低金利時代。
ネットで調べてみると変動金利で0.5%を切っていました。
こんなに低利で住宅ローンを組めるのに、ローンを組まないなんてもったいないです。
我が家は頭金はゼロにし、住宅購入時の契約料？だけを払い、全額変動金利の35年ローンにしました。
住宅ローン減税が適用されるので、ローン残高の1%分は年末調整でキャッシュバックされます。
これまで8年間ローンを組むことで逆にお金をもらっている状態です。
「金利が上がったらどうするの？」というのもローンを組むときに考えましたが、その時は株を売って返せばいいかなと。
ローンを返済する手段がある場合は、こういった戦略も視野に入れるといいと思います。
そもそもここ8年間金利が上がる気配はなく、むしろ最近下がり始めました。
繰上げ返済するかは今後の変動金利と投資収益の動向次第だと考えています。
2.住宅ローンを組むと投資できる金額が減る？
先程書いたように頭金を払わなければ、投資資金は減りません。
続いて考えるのは、毎月の支払いが住宅購入と賃貸でどうなるか？です。
例を使って、ローンの返済シミュレーションにより計算してみます。
| ローン金額 | 4,500万円 |
| ローン金利 | 0.50% |
| 期間 | 35年 |
| 返済方法 | 元利均等 |
この条件だと毎月の返済金額は約11.7万円。
うちの家の周りでこのクラスの物件の賃貸費用は約15万円なので、毎月3.3万円ぐらい賃貸よりも住宅を購入した方が安くなるという計算です。
私が購入した時はもっと安かったので、毎月の支払いを計算すると賃貸と比べてもっと差が出ていました。
この差額を投資に回し続けているので、結果として賃貸するときに比べて投資金額は大きくでき、さらに投資した資産は複利の効果で増え続けています。
3.新築住宅は買った途端に値段が下がるので損？
最後は新築住宅は新築プレミアムが乗っていて、すぐに売却すると損するというもの。
確かにこれは正しいです。
ところが購入を検討した際にまずは中古物件を数件見に行きましたが、築５〜１０年の物件がそんなに値下がりしていないことに気づきました。
目安にしたのは賃貸で5年住んだ場合の賃貸費用分ぐらい中古の値段が下がっているかどうか。
当時は中古の値段が結構高く、「こりゃ、新築買っても値下がりしないな。」という直感のもと、新築マンションの方を購入しました。
一応売ることも考慮し、駅近で大手ディベロッパー物件を選びました。
今8年住んでいるので、先程の例のように
- 賃貸15万円/月×12ヶ月×8年＝1,440万円
だけ中古価格が下がったかというと、昨今の住宅市場の高騰を受けて、全然値下がりはしていません。
また
「住宅を購入すると35年ローンができて借金まみれで、会社をやめられなくなる。」
という意見もありますが、バランスシートで考えると増えるのは住宅ローン（借金）だけではなく、資産も増えます。
なぜなら左右バランスするから。
なので会社を辞めたくなったら、売ればいいだけです。
まとめ
住宅を買うというと、投資する人にとってはいろいろと悩む点が多いかと思います。
前回記事にも書いたように私もガチガチの賃貸派でした。
「頭金に２割も払ったら、投資できなくなるじゃん。」と。
んで、「35年ローンなんて組んだら、一生会社の奴隷だな。」とも思ってました。
ところが、今回書いたようにいろいろと検討した後に新築マンションを購入し、その後の実感として「やっぱり買って良かったな」と思っています。
FIREを目指すのであれば、投資目線で考えてマンションを購入するというのも、投資資産を加速する上で選択肢の一つになるのではないかと思います。
じゃ。
私が資産運用についてまとめたHP→くわにゃんの長期資産運用